Investir en SCPI via Assurance Vie est souvent une excellente idée. Mais quels sont les meilleurs contrats pour investir en immobilier? Et comment choisir le contrat le plus adapté à son profil?
Mickaël revient d’un rendez-vous avec son conseiller bancaire habituel.
Il voulait faire un point sur son Assurance Vie qui lui a rapporté 1% l’année dernière. Ce qui n’est pas terrible, surtout lorsque l’inflation est très nettement supérieure.
Il a donc sollicité ce rendez-vous pour comprendre s’il pourrait gagner davantage sans prendre trop de risque. Et essayer de négocier les frais d’entrée de 5%, ainsi que les frais de gestion de 1%.
Au final, son conseiller lui conseille d’investir en immobilier à 50% sur son contrat sur l’unique SCPI de la banque maison. Cette SCPI rapporte 2,8%, ce qui, il est vrai, est supérieur au 1% du fonds euros. Le reste sera toujours sur le fonds euros peu convaincant. Et pas de possibilités de revoir les frais.
Il ne reste plus qu’à signer le papier d’arbitrage. Il doit revenir avec ce papier signé dans 2 jours.
Mais Mickaël hésite. Investir en SCPI l’intéresse vraiment. Mais, il est frustré. Il espérait mieux.
Et surtout, il se demande s’il "ne se fait pas avoir"…
Mickaël doit-il signer.?
Probablement pas. Ce contrat d’Assurance Vie semble très mauvais.: fonds euros décevant, frais prohibitifs, une seule SCPI avec une rentabilité médiocre…. La liste est probablement plus longue.
Mickaël aurait intérêt à se renseigner sur d’autres contrats. Et probablement à clore ce contrat pour en ouvrir un autre beaucoup plus rentable et plus adapté pour investir sur des SCPI.
Cela ne fera pas plaisir à son banquier. Mais il s’agit de son argent tout de même.
Nous avons rédigé cet article pour Mickaël et pour les trop nombreux épargnants qui se retrouvent dans ce type de situation. Et également pour les investisseurs plus avisés ou curieux qui veulent savoir quelle serait la meilleure Assurance Vie dans leur cas pour investir spécifiquement en SCPI.
Est-ce vraiment intéressant fiscalement d’investir en SCPI via Assurance Vie.?
La plupart des sites Internet vous le diront.: vous paierez moins d’impôts en investissant via Assurance Vie. Car l’Assurance Vie est une niche fiscale.
Et ils ont raison.
En tout cas, pour certains épargnants et sous certaines conditions.
Creusons un peu.
Le tableau ci-dessous compare l’investissement en SCPI en direct vs via Assurance Vie.
Quelles sont les hypothèses et définitions considérées.?
Dans ce tableau, nous avons supposé à titre d’exemple un taux de distribution brut de 5%. Ce taux est calculé en divisant les dividendes bruts, avant fiscalités et prélèvements, par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Cela correspond aux "loyers bruts" de votre investissement immobilier en SCPI.
Nous avons alors estimé en avant-dernière ligne le taux de distribution net après tous les frais, prélèvements et impositions. Il s’agit des "loyers nets" que vous percevez concrètement.
De plus, il est considéré que les retraits en Assurance Vie seront après 8 ans et sous les abattements. Ils ne seront ainsi pas fiscalisés, en dehors des prélèvements sociaux. C’est ce que vous aurez intérêt à faire généralement.
L’imposition à l’étranger est supposée à 20%, même si ce pourcentage pourrait être un peu moindre dans certains pays comme l’Allemagne (16%) et pour certaines SCPI. L’imposition sur les revenus en France pour les SCPI européennes investies en direct suppose un TMI de 30% et un taux moyen d’imposition de 20% qui est pris en considération pour le crédit d’impôt. L’imposition résultante en France devient ainsi 10% (30% -20% de crédit). Suivant votre situation et votre imposition, ce pourcentage pourrait évidemment être différent.
Enfin, cette simulation est simplifiée.: elle ne prend en compte ni les intérêts des emprunts qui sont déductibles, ni les cas de plus-values sur les ventes éventuelles des SCPI, ni les revenus financiers qui sont imposés un peu différemment. L’objectif est juste de vous donner des ordres de grandeur.
Ces hypothèses étant expliquées, prenez maintenant une ou deux minutes pour bien comprendre cette simulation avant de passer à la suite.
Que conclure de ce tableau.?
En analysant les 2 dernières lignes, vous pouvez observer que l’avantage fiscal des SCPI via Assurance Vie dépend de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI).:
En résumé
Rappel : Tout investissement immobilier comporte des risques, et il s’analyse sur le long terme. Entre autres pour amortir les frais d’entrée et frais d’agence pour un investissement locatif, ou les frais de souscription pour les SCPI. Ainsi, il faut généralement 2 à 3 années pour commencer à compenser les frais de souscription typiquement de l’ordre de 10% pour une SCPI. La durée moyenne de détention des SCPI est proche de 20 ans, et cela peut être un bon repère lorsque vous considérez ce type d’investissement. Vous pourrez alors choisir entre différentes options.: SCPI "en cash", SCPI à crédit, SCPI en Nue-propriété, autres supports immobiliers alternatifs (SCI, SC, OPCI...). Et également entre un investissement en direct ou via Assurance Vie (voire via PER ou contrat de capitalisation).
Autres avantages et inconvénients aux SCPI via Assurance Vie.?
Lorsque vous prenez des décisions d’investissement, il est important de considérer les impacts fiscaux, comme nous venons de le faire.
Mais ne soyons pas obnubilés uniquement par la fiscalité. Au risque de prendre de mauvaises décisions…
Abordons alors d’autres intérêts non couverts jusqu’ici à l’investissement en SCPI via Assurance Vie.:
Cela semble très attrayant, n’est-ce pas.?
Notez toutefois que "tout n’est pas parfait" avec l’investissement SCPI via Assurance Vie.:
Notez que les 2 derniers inconvénients ci-dessus seront partiellement voire totalement compensés si vous choisissez un bon contrat avec un choix qualitatif de SCPI et des frais optimisés voir nuls. La sélection d’un bon contrat est, en ce sens, primordiale.
En résumé
Le choix entre un investissement SCPI en direct ou via Assurance Vie est un choix personnel. Comme vu dans le chapitre précédent, vous devrez tenir compte de votre TMI, et également des avantages et inconvénients que nous venons de décrire.
Si, au final, les "+" compensent les "-" pour votre cas personnel, alors il ne vous restera plus qu’à bien choisir votre contrat et vos SCPI. C’est ce que nous allons maintenant aborder.
Quels sont les critères pour sélectionner les meilleures Assurances Vie pour investir en SCPI.?
Vous avez parcouru le début de cet article et vous cochez toutes les cases pour favoriser un investissement SCPI via Assurance Vie.
Mais, ne vous précipitez pas encore.
Car il reste à sélectionner une bonne Assurance Vie. Et, si vous ne vous trompez pas à cette étape cruciale, vous pourriez gagner 1% à 2% supplémentaires sur vos loyers nets provenant des SCPI.
Alors, comment présélectionner les meilleures Assurances Vie spécialisées en SCPI et en immobilier.?
Nous avons considéré 3 critères éliminatoires.:
- 1Au minimum 3 SCPI très rentables éligibles au contrat,
- 2Frais de gestion de l’assureur inférieurs ou égaux à 0,5% par an,
- 3Absence de prélèvements de l’assureur sur les loyers SCPI.
En ce qui concerne le critère 1, et pour mieux qualifier ce critère, nous avons compté le nombre de SCPI avec un taux de distribution brut supérieur à 4,5% ces 5 dernières années. C’est supérieur à la moyenne. Cela ne prouve pas que ces SCPI seront toujours très rentables à l’avenir, mais cela permet au moins de se baser sur des éléments historiques très concrets.
Pourquoi ces critères.?
Pour pouvoir diversifier sur quelques SCPI ayant fait leurs preuves, et pour que la performance du contrat ne soit pas grignotée par les frais et prélèvements de l’assureur.
Nous aborderons d’autres critères plus secondaires dans le chapitre suivant. Mais en commençant par nos 3 premiers critères, nous arrivons déjà à éliminer la quasi-totalité des contrats du marché.!
Seuls 5 contrats passent ce premier test.:
Les 3 contrats Spirica sont très similaires. Mais, nous préférons Linxea Spirit 2, car il conviendra aux épargnants qui veulent.:
Le contrat Placement Direct Vie est excellent et, à notre avis, le meilleur pour diversifier le plus largement possible (cf. notre article à ce sujet). Mais nous le considérons légèrement inférieur au contrat de Linxea Spirit 2 pour investir principalement en immobilier. Simplement, car le choix en SCPI de qualité et autres supports immobiliers est moindre (SCI, SC, OPCI). Placement Direct Vie est ainsi éliminé aux portes de la finale.
Enfin, Corum Life est un contrat atypique sans frais de gestion propres au contrat d’Assurance Vie, ce qui est unique. Et ce contrat permet de diversifier en Europe via des SCPI très performantes et régulièrement reconnues par la presse spécialisée. À ce titre, Corum Life mérite sa place de finaliste auprès de Linxea Spirit 2.
Vous trouverez ci-dessous certaines des distinctions récemment reçues par nos 2 contrats finalistes.
Les méthodologies de classement sont disponibles auprès des organisateurs. La référence à un classement, un prix ou une notation ne préjuge pas des performances futures.
En résumé
Nous avons abordé plusieurs critères très stricts pour sélectionner les meilleures Assurances Vie pour investir en SCPI et autres supports immobiliers. Nos 2 finalistes sont Corum Life et Linxea Spirit 2. Comparons maintenant plus en détail ces 2 contrats.
Quel est le meilleur contrat entre Corum Life et de Linxea Spirit 2.?
Le tableau ci-dessous compare Corum Life et Linxea Spirit 2.
Sur les lignes les plus différenciantes, nous avons indiqué en vert le contrat le plus favorable. Et les dernières lignes récapitulent notre point de vue sur chacune de ces Assurances Vie.
Que retenir de cette comparaison.?
Tout d’abord, ces contrats sont très différents et aucun contrat n’est supérieur à l’autre dans l’absolu. En effet, chaque contrat a des avantages et inconvénients et le choix dépendra de votre profil et de vos attentes.
Le contrat Corum Life pourrait vous convenir, si vous recherchez un contrat pour investir autour de 50% en SCPI internationales renommées, si votre critère principal pour ces SCPI est la rentabilité nette (en se basant sur l’historique, même si ce n’est pas un indicateur des performances futures) et si vous êtes tolérant à un minimum de volatilité* sur la partie investie en obligations.
Le taux de distributions brut a été supérieur à 6% ces dernières années sur les SCPI de Corum. À ce niveau de rentabilité et en supposant des retraits sur Corum Life après 8 ans et sous les abattements, vous ne subiriez alors que les prélèvements sociaux de 17,2% soit un taux de distribution net potentiel supérieur à 5% sur la partie SCPI. Ce qui est exceptionnel et semble difficilement battable.!
Le contrat Linxea Spirit 2 sera fait pour vous si vous recherchez un contrat pour investir très majoritairement en SCPI (car vous avez d’autres contrats ou enveloppes pour investir hors immobilier), si vous souhaitez un large choix de SCPI surtout françaises et sectorielles, ou si vous êtes allergiques à toute volatilité. Vous y trouverez de très bonnes SCPI. Une sélection sera proposée plus loin.
Enfin, si vous voulez investir à la fois sur des SCPI internationales, françaises et sectorielles, vous pourriez envisager de souscrire à ces 2 contrats.: Corum Life pour les SCPI internationales et Linxea Spirit 2 pour les SCPI principalement françaises ou sectorielles. En ajustant la répartition en fonction de vos affinités. Cela pourrait vous permettre de combiner le meilleur de ces 2 contrats. Pour information, et en ce qui nous concerne, c’est le choix que nous avons fait.
* Avec Corum Life, vous pouvez investir au maximum 55% sur SCPI et au maximum 25% sur un fonds euros prometteur lancé en 2023. Si vous choisissez de vous aligner sur ces maximums, il vous restera alors 20% à investir via ce contrat sur un ou plusieurs fonds obligataires. À notre avis, l'une des meilleures alternatives serait alors le fonds obligataire BCO qui semble le moins risqué et qui a démontré un bon historique pour amortir les fortes chutes sur le marché obligataire durant la crise Covid-2019 et le krach obligataire du premier semestre 2022. Il s’agit d’un fonds relativement volatile pouvant perdre quelques % max en quelques semaines avant de rebondir en général à la hausse. Notez, qu’en 2022 et en choisissant sur Corum Life un portefeuille 50% SCPI/50% BCO, les baisses de BCO ont été compensées par les loyers SCPI. Ce qui est assez remarquable. Et BCO a très bien rebondi en 2023.
En résumé
Les contrats de Corum Life et de Linxea Spirit 2 sont d’excellents contrats pour investir sur des SCPI. Mais ils ne sont pas vraiment comparables. Ils seraient même plutôt complémentaires.: Corum Life pour l’international et Linxea Spirit 2 pour la France et pour miser sur certains secteurs à potentiel.
En fait, le choix à privilégier dépendra de vos attentes. Certains critères de décision ont été communiqués plus haut. Et vous pourriez avoir intérêt à combiner de façon optimale ces 2 contrats si vous voulez diversifier sur des SCPI internationales, françaises et sectorielles.
Pour en découvrir davantage sur le contrat Corum Life, n’hésitez pas à cliquer sur ce lien.
Si vous semblez davantage intéressé par Linxea Spirit 2, je vous encourage à parcourir cet autre lien.
Le service client est-il de qualité avec Corum Life et Linxea Spirit.? Quelle est notre expérience.?
Comme indiqué dans notre article sur les combinaisons optimisées de PEA et d’Assurance Vie, nous disposons à titre personnel de plusieurs Assurances Vie. Chacune de ces Assurances Vie est principalement dédiée à une ou deux catégories d’investissement, ou à une stratégie.
Convaincus par Corum Life et Linxea Spirit 2, nous avons opté, pour ces 2 contrats d’Assurance Vie pour l’immobilier. Car ils sont complémentaires comme nous venons de le voir.
Comment s’est passée notre souscription.?
Pour ces 2 contrats, la souscription se fait principalement en ligne comme pour la plupart des contrats Internet. Et cela vous prendra peu de temps. De mémoire, nous avions complété sans souci ces 2 souscriptions en moins de 20min. Facile et efficace.!
Vous devrez répondre en ligne à des questions classiques et indiquer vos coordonnées, votre situation personnelle et votre profil d’investisseur. Puis vous compléterez les documents de souscription et joindrez les pièces justificatives habituelles (justificatifs d’identité et de domicile, et RIB). Vous pourrez verser le montant que vous voulez à la souscription. Puis vous signerez en ligne.
Vous pourrez poser des questions à tout moment aux conseillers Corum ou Linxea si vous avez des doutes et si vous avez besoin d’un complément d’information. Ils sont assez réactifs.
Quel est notre retour d’expérience concernant le service client.?
Notre expérience du Service Client est positive avec Corum Life et Linxea.
Il est possible de contacter leur service client par téléphone, mais nous préférons généralement poser nos questions par email. Nous avons parfois dû relancer, mais au final nous avons toujours reçu des réponses précises à nos questions. Même avec certaines questions parfois techniques ou pointues. Donc nous sommes très satisfaits de ce point de vue.
Comment sont les interfaces.?
En ce qui concerne Linxea Spirit 2, vous aurez accès à une interface bien conçue pour visualiser la répartition de votre épargne et son évolution.
Vous pouvez voir ci-dessous à quoi cela ressemble pour un de nos contrats. Beaucoup plus de détails sont disponibles.: l’historique des opérations, des loyers de SCPI…
Et en ce qui concerne les versements, modifications, rachats partiels ou arbitrages, vous aurez le choix soit entre envoyer un formulaire complété et signé à gestion@linxea.com (voire un courrier postal) soit à procéder à ces opérations en ligne via une interface spécifique à l’assureur Spirica. Cette interface est graphiquement moins "design", mais contient encore plus de détails et permet de procéder aux opérations simplement. Il "fait le job". Rien à redire.
En ce qui concerne Corum Life, l’interface permet également de visualiser à tout moment la répartition et l’évolution de l’épargne. L’interface est assez simple. Les opérations les plus communes se font préférentiellement par envoi par email de formulaires signés à votre conseiller Corum. Nous n’avons jamais eu de souci à ce sujet.
En résumé
Le service client avec ces 2 contrats est très satisfaisant.
Sur quoi investir avec Corum Life et Linxea Spirit 2.?
Vous êtes convaincu par ces 2 contrats.
Mais vous vous demandez sur quelles bonnes SCPI vous pourriez investir via ces contrats.
Un exemple d’allocation pour Corum Life
Avec Corum Life, vous aurez le choix entre souscrire à une "formule toute faite" parmi les 6 formules types proposées, ou à choisir votre propre allocation entre 3 SCPI et 7 fonds obligataires.
En ce qui concerne les "formules toutes faites", 3 formules intéressantes permettent d’investir à au moins 50% en SCPI ce qui est l’objet de cet article. Il s’agit de la formule "Essentiel" (50% SCPI Corum Origin + 50% fonds obligataire BCO), de la formule "Horizon" (20% SCPI Corum Origin + 15% SCPI Corum XL + 15% SCPI Corum Eurion + 50% du nouveau fonds obligataire CBE), et de la formule "Immo" (40% SCPI Corum XL + 15% SCPI Corum Origin + 45% réparti sur 3 fonds obligataires BCO, Corum BEHY et Corum BSD).
À choisir entre ces 3 formules, "Essentiel" nous semble plus intéressant, car nous préférons le fonds BCO aux autres fonds obligataires. Ce fonds vise à minimiser le risque de perte en capital. Il a reçu de nombreuses distinctions et pourrait rebondir en 2023 après une année 2022 où il a plutôt bien résisté à un krach obligataire. Il s’agit du fonds obligataire majeur de Corum.
Vous pourriez également opter pour votre propre allocation comme indiqué ci-dessous. Cette répartition correspond à un mixte des 2 formules "Essentiel" et "Immo", en y ajoutant également le fonds euros prometteur Corum Eurolife.
Avec ce type d’allocation, vous investirez en immobilier hors de France (principalement en Europe).
Notez qu’il existe 2 contraintes sur les SCPI si vous choisissez votre propre allocation.: l’investissement est limité à 55% en SCPI au total, et à 15% sur la SCPI Corum Origin. En dehors de ces 2 limitations, vous pouvez opter pour ce que vous voulez.
Je vous encourage à vous renseigner sur les différentes SCPI ou alternatives pour ce contrat en cliquant sur ce lien.
Un exemple d’allocation pour Linxea Spirit 2
Sur Linxea Spirit 2, le choix de SCPI est beaucoup plus large comme précédemment indiqué.
Pour simplifier, supposons que vous vouliez investir à 100% en immobilier sur cette Assurance Vie, car vous avez d’autres Assurances Vie ou PEA pour investir hors immobilier.
Vous pourriez alors opter pour une allocation telle que celle ci-dessous.
Ce portefeuille de SCPI vous permettrait.:
Avec cette sélection de SCPI, vous investiriez 2/3 en France et 1/3 hors de France. Et vous pourriez envisager en moyenne un taux de distribution brut supérieur à 5% comme cela s’est produit ces dernières années. Les frais d’entrée ou d’investissement sur ces SCPI seront entre 7% et 9% (sauf Remake Life que est sans frais d’entrée), plutôt que 10% si vous investissiez en direct.
Avec Linxea Spirit 2, il est également possible d’investir en immobilier, sur d’autres supports immobiliers (OPCI, SC ou SCI) voire sur l’ETF Immobilier Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate (qui investit sur des foncières européennes). Ces alternatives sont peu chargées en frais à l’entrée.: 0% sur l’ETF Immobilier, et entre 1% à 3,5% sur les OPCI, SC ou SCI. Notez juste que les OPCI et SC/SCI sont historiquement plus volatiles, souvent moins rentables et généralement davantage chargées en frais de gestion (qui sont parfois "cachés"). Et que l’ETF Immobilier est de loin l’alternative la plus volatile, très fortement dépendant de l’évolution des cours boursiers.
Je vous encourage à vous renseigner sur les différentes SCPI ou alternatives pour ce contrat en cliquant sur ce lien.
En résumé
Deux exemples d’allocation ont été proposés. Vous noterez que ces 2 allocations sont très complémentaires.: l’une misant sur l’international, l’autre plutôt sur la France.
L’objet ici était juste d’illustrer ce que vous pourriez faire en souscrivant à ces 2 contrats, voire en les combinant. Il ne s’agit pas d’un conseil personnalisé.
Conclusion
Revenons au choix de Mickaël que nous évoquions en introduction.
Doit-il accepter la proposition de son banquier.?
Après avoir parcouru cet article, j’imagine vous lui conseilleriez de refuser, n’est-ce pas.?
Plus précisément, vous lui conseilleriez probablement de clore ce mauvais contrat et de signer à la place un contrat tel que Corum Life et/ou Linxea Spirit 2. Pour bénéficier de la niche fiscale qu’est l’Assurance Vie, pour optimiser les frais et pour miser sur d’excellentes SCPI.
Et vous, êtes-vous dans une situation proche de Mickaël.?
Si c’est le cas, ou si vous venez de vous rendre compte que vous pourriez faire mieux, n’hésitez pas à parcourir les liens ci-après pour en découvrir davantage sur ces contrats.: